Soms kunt u een vastgoedprobleem zelf oplossen. Soms vergt de oplossing zoveel kapitaal, tijd en expertise dat het inschakelen van een professioneel vastgoedbedrijf verstandiger is. Wij zijn sinds vele jaren actief als vastgoedontwikkelaar in Utrecht-stad, Leidsche Rijn en omliggende gemeenten en hebben talloze lastige vraagstukken succesvol opgelost.
Hieronder vindt u de meest voorkomende vastgoedproblemen in Utrecht en hoe wij ze aanpakken. Staat uw situatie er niet bij? Bel gerust; we denken graag mee.
Kamerverhuur zonder omzettingsvergunning
Wie in een woonhuis in Utrecht meer dan twee onzelfstandige kamers verhuurt, heeft een omzettingsvergunning nodig. Veel woningen worden zonder die vergunning verhuurd, met risico's rond huurrecht, brandveiligheid, de hypotheekverstrekker, omwonenden en een gemeente die steeds vaker handhaaft.
Wij kopen regelmatig zulke panden van eigenaren die het probleem willen oplossen maar daar de tijd, kennis of middelen niet voor hebben. Na aankoop lossen wij voor eigen rekening en risico alle juridische en bouwkundige kwesties op. Waar mogelijk zetten we de huursituatie voort of bieden we bewoners woonruimte in een van onze andere panden.
Slapende VvE weer actief maken
Een appartement met een actieve VvE is beter verkoopbaar. Wilt u uw VvE zelf activeren? Dit zijn de stappen:
- Organiseer een eerste VvE-vergadering; alle eigenaren hebben stemrecht en de splitsingsakte bepaalt het benodigde quorum
- Bespreek minimaal: wie bestuurder wordt, wie de VvE inschrijft bij de Kamer van Koophandel, wie de bankrekening opent en wie het meerjarenonderhoudsplan en de begroting maakt
- Leg afspraken vast in notulen en deel deze met alle leden
- Schrijf de bestuurder in bij de KvK en open een bankrekening op naam van de VvE
- Sluit een gezamenlijke opstalverzekering af en stel de jaarlijkse begroting en servicekosten vast
- Houd de VvE actief: voer administratie en vergader elke 6 tot 12 maanden
Achterstallig onderhoud of een aanschrijving van de gemeente
Is uw pand dringend toe aan groot onderhoud, renovatie of restauratie, of heeft u een aanschrijving van de Gemeente Utrecht met een renovatieverplichting of zelfs een dwangsom ontvangen? Dan kunt u het pand in de huidige staat aan ons verkopen. Wij nemen de verplichting over, verzorgen plan, vergunningen en verbouwing, en vrijwaren u voor aansprakelijkheid voor gebreken achteraf. Ook panden met grondvervuiling of een saneringsplicht kopen wij.
Verhuren met een woninghypotheek mag niet
Met een reguliere woninghypotheek is permanente verhuur niet toegestaan; banken mogen de hypotheek zelfs opeisen. Een bestaande woninghypotheek is te vervangen door een vastgoedhypotheek waarmee verhuur wél mag, doorgaans tot zo'n 80% van de waarde in verhuurde staat (bijvoorbeeld via een gespecialiseerde partij als Financiering Regelen). Wilt u liever van het pand af? Dan kopen wij het in verhuurde staat.
Huurder betaalt te weinig huur en wil niet weg
Huurders van woonruimte hebben huurbescherming en zijn meestal alleen met een dringende reden via de rechter uit te zetten. Een te lage huur drukt het rendement, de verkoopopbrengst én de financierbaarheid van uw pand. Wij adviseren eigenaren bij oplossingen en nemen het probleem vaak over door het pand in verhuurde staat te kopen. Daarna zoeken we in alle rust met de zittende huurders naar oplossingen: verbeteringen in het pand, betere woonruimte elders, of gewoon voortzetting van de huur waarbij wij genoegen nemen met het beperkte rendement.
Huurders zijn naar de Huurcommissie gestapt
Voor onzelfstandige woonruimte (kamers) en kleine zelfstandige woonruimte geldt vaak een wettelijk maximale huur volgens de puntentelling van het Woningwaarderingsstelsel. De Huurcommissie kan na controle een huurverlaging afdwingen. Ook in die situatie zijn wij zeer ervaren in het uitwerken van de juiste oplossing, inclusief aankoop van het pand met de lopende procedure.
Incourant bedrijfspand ombouwen naar woonruimte
Bedrijfs-, kantoor- en winkelpanden kennen een hoger leegstandsrisico en zijn lastiger te financieren. Veel panden lenen zich prima voor transformatie naar woonruimte, waarna ze beter verhuurbaar en financierbaar zijn. Wij kopen regelmatig verhuurde en leegstaande bedrijfspanden om ze met onze eigen architect en vaste bouwbedrijven volledig te transformeren. Zie ook onze pagina over vastgoedtransformatie in Utrecht.
Woning verkopen en terughuren
Het is mogelijk uw woning aan ons te verkopen, daarmee kapitaal vrij te maken en in de woning te blijven wonen door deze van ons te huren. Neem vrijblijvend contact op om de mogelijkheden te bespreken.
Specifieke situaties waarin wij kopen
- Kamergewijs verhuurde panden met of zonder omzettingsvergunning, omgevingsvergunning of gedoogverklaring
- Problemen met de Huurcommissie of het Huurteam Utrecht
- Panden die volgens de WWS-puntentelling in de sociale sector vallen of waar de huur verplicht verlaagd wordt
- Eigenaren die geen huurverhoging kunnen doorvoeren
- Kantoren, bedrijfsruimten en loodsen, ook leegstaand of geschikt voor transformatie
- Bedrijf plus pand: bij bedrijfsverkoop kopen wij het vastgoed separaat
- Aanschrijving, dwangsom of handhaving van de Gemeente Utrecht
- Afgelopen hospitaregeling of ouder-kindregeling
- Panden met mogelijke bestemmingswijziging
- Maatschappelijk vastgoed en panden met een maatschappelijke bestemming
Ons team
Ons team bestaat uit een creatieve senior-projectontwikkelaar die de Utrechtse markt door en door kent, een kritische ex-makelaar die alles weet van woningverkoop in Utrecht, en een praktische architect die zich volledig richt op het upgraden van Utrechtse panden. Daarnaast hebben we een netwerk van aannemers, schilders, stylisten, Utrechtse makelaars en vastgoedfinanciers die we kunnen aanraden.