Veel Utrechtse huiseigenaren vragen naar de mogelijkheden om hun woonhuis te splitsen in kamers of zelfstandige appartementen. Wordt een pand verbouwd tot meerdere zelfstandige appartementen die los verhuurd worden, dan moet het bouwkundig gesplitst worden. Worden de appartementen ook los verkocht, dan is daarnaast kadastrale splitsing nodig: per eenheid ontstaat een eigen appartementsrecht, vergund door de Gemeente Utrecht en verwerkt in het Kadaster.
Zelfstandige woonruimten moeten beschikken over eigen sanitair en badkamer, een eigen keuken, een eigen huisnummer en een eigen voordeur (die mag uitkomen op een gemeenschappelijke gang of trappenhuis). Een eigen buitenruimte is bij kleine appartementen niet verplicht. Rust er een hypotheek op het pand, dan is doorgaans toestemming van de hypotheekverstrekker nodig. Splitsen zonder vergunning is illegaal en sterk af te raden: naast gevaar voor bewoners riskeert u hoge boetes en juridische gevolgen.
Splitsen in (studenten)kamers: de omzettingsvergunning
Wordt een woning kamergewijs verhuurd, dan wordt het gebruik omgezet van zelfstandig naar onzelfstandig. Omdat de overheid de voorraad zelfstandige woonruimte beschermt, is daarvoor een omzettingsvergunning nodig zodra u meer dan twee kamers verhuurt. De Gemeente Utrecht toetst daarbij onder meer op leefbaarheid en hanteert kwaliteitseisen, zoals een minimale oppervlakte per bewoner en een minimale woninggrootte na splitsing. Bij kamerverhuur zijn geen eigen keuken, sanitair of voordeur per kamer nodig, maar gelden wel eisen voor brandveiligheid en vluchtwegen.
Huur- en verkoopopbrengst bepalen
Maak vóór het splitsen een goede inschatting van de opbrengst. Bij verkoop: de verwachte verkoopprijzen per appartement. Bij verhuur van zelfstandige appartementen boven de liberalisatiegrens bepalen huurder en verhuurder samen de prijs; daaronder geldt het puntensysteem. Bij kamerverhuur geldt altijd het Woningwaarderingsstelsel (WWS), waarbij in schaarstegebieden zoals Utrecht extra punten worden toegekend. Raadpleeg de actuele grenzen bij de Huurcommissie.
Een goede voorinventarisatie is essentieel
- Hoe kan het pand het best gesplitst worden: kamers, huurappartementen of koopappartementen?
- Wat is de beste verbouwaanpak en welke investering vraagt die?
- Is er achterstallig onderhoud dat meegenomen moet worden?
- Hoe groot is de kans op de benodigde vergunningen en wat kosten ze?
- Welke procedures bij welke instanties moeten doorlopen worden?
- Wat wordt uw eigen tijdsbesteding en de totale doorlooptijd?
- Wat komt er kijken bij het verhuren of verkopen van de eenheden?
- Krijgt u de financiering van het plan rond?
Uitbesteden aan een specialist
Bij grotere panden op goede locaties kan splitsen lucratief zijn, maar de coördinatie en uitvoering zijn tijdrovend en gecompliceerd. Wij hebben in de afgelopen jaren tientallen Utrechtse panden succesvol gesplitst en in delen verkocht of in verhuurportefeuilles ondergebracht. U kunt uw ongesplitste pand aan ons verkopen; wij voeren de splitsing uit en leveren desgewenst een deel aan u terug.