Wilt u uw woonhuis splitsen in kamers of zelfstandige appartementen? Wordt een pand verbouwd tot meerdere zelfstandige appartementen die los worden verhuurd, dan moet het bouwkundig worden gesplitst.
Wilt u de appartementen ook los verkopen? Dan komt er een tweede traject bij, de kadastrale splitsing: per eenheid ontstaat een eigen appartementsrecht, dat via de notaris wordt vastgelegd en in het Kadaster wordt ingeschreven.
Bij een gebouw met woonruimte van 25 jaar of ouder kan daarvoor eerst een vergunning splitsen woning van de gemeente Utrecht nodig zijn.
Zelfstandige woonruimten moeten beschikken over eigen sanitair en badkamer, een eigen keuken, een eigen huisnummer en een eigen voordeur. Die voordeur mag uitkomen op een gemeenschappelijke gang of trappenhuis. Een eigen buitenruimte is bij kleine appartementen niet verplicht.
Rust er een hypotheek op het pand, dan is doorgaans toestemming van de hypotheekverstrekker nodig.
Splitsen of kamergewijs verhuren zonder de benodigde vergunningen raden wij sterk af.
Het kan onveilig zijn voor bewoners en de gemeente kan handhaven met een bestuurlijke boete of een last onder dwangsom. Voor u het weet lopen de financiële en juridische gevolgen fors op.
Splitsen in (studenten)kamers: de omzettingsvergunning
Wordt een woning kamergewijs verhuurd, dan wordt het gebruik omgezet van zelfstandige naar onzelfstandige woonruimte. Omdat de gemeente de voorraad zelfstandige woningen beschermt, zijn bij verhuur aan vier of meer personen die ieder een eigen huishouden vormen in beginsel een omzettingsvergunning én een omgevingsvergunning nodig.
Bij een aanvraag kijkt de gemeente Utrecht onder andere naar de leefbaarheid en moet een professioneel geluidsplan worden aangeleverd.
Daarnaast hanteert de gemeente kwaliteitseisen, zoals een minimale oppervlakte per bewoner en een minimale woninggrootte. Bij kamerverhuur zijn geen eigen keuken, sanitair of voordeur per kamer nodig, maar gelden wel eisen voor brandveiligheid en vluchtwegen.
Een omzettingsvergunning kan bovendien kostbaar zijn. In Utrecht geldt in 2026 bij verhuur aan minimaal vier personen een compensatie van €120 per m² woonruimte voor het verloren gaan van de zelfstandige woning.
Bij een woning van bijvoorbeeld 150 m² betekent alleen de compensatie al €18.000.
Daar komen de behandelkosten, het geluidsplan en eventuele bouwkundige aanpassingen nog bij.
Wordt er al kamergewijs verhuurd zonder vergunning? Dan kan de gemeente handhaven. Voor 2026 vermeldt de gemeente een bestuurlijke boete die kan oplopen tot €18.500. Daarnaast kan een last onder dwangsom worden opgelegd om de situatie te beëindigen.
Kamerverhuur zonder omzettingsvergunning? Leg uw situatie voor
Zelfstandige appartementen: de Utrechtse splitsingsvoorwaarden
De gemeente stelt uitgebreide voorwaarden aan het bouwkundig vormen van meerdere zelfstandige woningen. De beoordeling vindt plaats aan de hand van de Utrechtse Huisvestingsverordening en de daarbij behorende nadere regels. De splitsing mag de leefbaarheid van de buurt niet onevenredig aantasten.
De gemeente kijkt onder andere naar het soort buurt, de staat van onderhoud van het gebouw, het straatbeeld, klachten uit de omgeving en het buurtoordeel uit de Utrechtse Wijkmonitor.
Volgens de door ons verzamelde Utrechtse voorwaarden moet de oorspronkelijke woning bij oprichting minimaal 140 m² groot zijn. De nieuw te vormen zelfstandige woonruimten moeten in beginsel minimaal 50 m² gebruiksoppervlakte hebben. Voor de Binnenstad, inclusief het Stationsgebied, geldt een minimum van 40 m², met per gebouw een gemiddelde van 50 m².
De nieuwe woonruimten moeten voldoen aan de relevante eisen van NEN 5077 voor geluidsisolatie, waarvoor een professioneel geluidsplan nodig is. Iedere woning krijgt eigen, afzonderlijk afsluitbare installaties voor elektriciteit, water, riolering en waar van toepassing gas.
De elektrische installatie moet voldoen aan NEN 1010 en voor gasinstallaties kan NEN 8078 van toepassing zijn. Verder moeten de woningen voldoen aan de toepasselijke eisen uit het Besluit bouwwerken leefomgeving (BBL).
Huur- en verkoopopbrengst bepalen
Maak vóór het splitsen een goede inschatting van de opbrengst. Bij verkoop gaat het om de verwachte verkoopprijzen per appartement.
Bij verhuur van zelfstandige appartementen bepaalt het Woningwaarderingsstelsel (WWS) in veel situaties de maximale huurprijs. Met de Wet betaalbare huur is die regulering ook voor veel middenhuurwoningen gaan gelden. Alleen in de vrije sector bepalen huurder en verhuurder samen de prijs.
Bij kamerverhuur geldt in de regel het WWS voor onzelfstandige woonruimte, waarbij in schaarstegebieden zoals Utrecht extra punten kunnen worden toegekend. Raadpleeg de actuele grenzen bij de Huurcommissie.
Eerst goed in kaart brengen wat mogelijk is
- Hoe kan het pand het best worden gesplitst: kamers, huurappartementen of koopappartementen?
- Voldoet het pand aan de minimale oppervlaktes en de leefbaarheidstoets?
- Wat is de beste verbouwaanpak en welke investering vraagt die?
- Is er achterstallig onderhoud dat moet worden meegenomen?
- Hoe groot is de kans op de benodigde vergunningen en wat kosten ze?
- Welke procedures bij welke instanties moeten worden doorlopen?
- Hoeveel tijd kost het u zelf en hoe lang duurt het hele traject?
- Wat komt er kijken bij het verhuren of verkopen van de eenheden?
- Krijgt u de financiering van het plan rond?
Het traject uitbesteden
Bij grotere panden op goede locaties kan splitsen interessant zijn. Maar de coördinatie en uitvoering kosten veel tijd en zijn ingewikkeld. Een aantrekkelijk plan kan zo veranderen in een omvangrijk traject met architect, vergunningen, geluidsonderzoek, installaties, bouwkundige aanpassingen, gemeente en notaris.
Wij hebben in de afgelopen jaren diverse Utrechtse panden gesplitst en in delen verkocht of in een verhuurportefeuille ondergebracht.
U kunt uw ongesplitste pand aan ons verkopen. Wij voeren de splitsing uit en leveren desgewenst een deel aan u terug.
Loopt uw splitsingsplan vast? Wij kopen ook panden waarbij woningvorming of splitsing nog niet is afgerond.