Jarenlang was verhuurd vastgoed een populaire investering onder particuliere beleggers. De combinatie van huurinkomsten, waardestijging en relatief beperkte regelgeving maakte het voor veel vastgoedeigenaren aantrekkelijk om één of meerdere woningen aan te houden voor de verhuur.
De afgelopen jaren is die situatie echter sterk veranderd. Veel verhuurders merken dat hun rendement onder druk staat door nieuwe wetgeving, fiscale wijzigingen en toenemende juridische risico's. Daardoor stellen steeds meer eigenaren zichzelf de vraag of het nog wel interessant is om een woning te verhuren.
De Wet betaalbare huur heeft de markt veranderd
Met de invoering van de Wet betaalbare huur is de maximale huurprijs van veel woningen niet langer uitsluitend afhankelijk van vraag en aanbod. Het aantal punten dat een woning behaalt binnen het woningwaarderingsstelsel (WWS) speelt tegenwoordig een veel grotere rol.
Vooral eigenaren van bestaande woningen merken hiervan de gevolgen. Veel karakteristieke woningen in Utrecht zijn gebouwd rond 1900 en beschikken niet altijd over een gunstig energielabel. Tegelijkertijd zijn deze woningen vaak lastig en kostbaar te verduurzamen. Hierdoor behalen sommige woningen minder punten dan verhuurders verwachten en kan de maximaal toegestane huurprijs lager uitvallen dan voorheen.
Het WWS-puntensysteem zorgt voor onzekerheid
Voor veel particuliere verhuurders zit de grootste onzekerheid niet eens in de regelgeving zelf, maar in de interpretatie daarvan.
Een woning kan volgens de verhuurder bijvoorbeeld 192 of 195 punten behalen en daarmee in de vrije sector vallen. Een huurder of adviseur kan echter tot een andere berekening komen. Juist wanneer een woning dicht tegen de grens van de vrije sector aan zit, kunnen enkele punten verschil grote financiële gevolgen hebben.
Discussies ontstaan regelmatig over onderwerpen zoals:
- de oppervlakte van de woning
- het energielabel
- de WOZ-waarde
- voorzieningen
- buitenruimte
- onderhoud en afwerking
Discussies met huurders en procedures bij de Huurcommissie
Wanneer een huurder twijfelt aan de huurprijs of puntentelling, kan een procedure worden gestart bij de Huurcommissie.
Voor particuliere verhuurders brengt dit onzekerheid met zich mee. Als de Huurcommissie tot een lagere puntenscore komt dan verwacht, kan dit leiden tot een lagere maximale huurprijs. In sommige gevallen heeft dat ook gevolgen voor reeds ontvangen huur.
Wie het niet eens is met de uitspraak van de Huurcommissie, kan naar de kantonrechter stappen. Dat moet binnen acht weken na verzending van de uitspraak gebeuren. Voor veel particuliere verhuurders betekent dit opnieuw tijd, juridische kosten en extra stress.
Waar vastgoed vroeger vooral draaide om huurinkomsten en onderhoud, krijgen verhuurders tegenwoordig steeds vaker te maken met procedures en juridische discussies.
Box 3 en de belastingdruk op verhuurd vastgoed
Naast de veranderingen in het huurrecht is ook de fiscale positie van particuliere verhuurders veranderd.
Veel verhuurde woningen vallen in box 3. Daarbij ervaren veel beleggers dat de belastingheffing niet altijd aansluit bij het werkelijke rendement dat zij behalen. Verhuurders krijgen immers te maken met onderhoudskosten, verzekeringen, VvE-bijdragen, verduurzamingskosten, leegstand en andere lasten die het netto resultaat beïnvloeden.
Voor veel particuliere beleggers is de fiscale druk daardoor een belangrijk onderdeel geworden van de afweging om vastgoed aan te houden of te verkopen.
Waarom steeds meer particuliere verhuurders verkopen
De combinatie van huurprijsregulering, discussies over puntentellingen, procedures bij de Huurcommissie en een hogere belastingdruk heeft ervoor gezorgd dat veel particuliere verhuurders hun positie opnieuw beoordelen.
Steeds meer beleggers kiezen ervoor om hun woning te verkopen in plaats van deze langdurig aan te houden voor de verhuur. Daarbij speelt niet alleen het rendement een rol, maar ook de wens om minder afhankelijk te zijn van veranderende wetgeving en juridische procedures.
Verhuren of verkopen? Iedere situatie is anders
Een verhuurd appartement in Utrecht-Oost kent andere kansen en risico's dan een monumentaal herenhuis in de binnenstad of een verhuurde bovenwoning in Lombok.
Twijfelt u of het nog interessant is om uw woning te blijven verhuren? Dan is het verstandig om niet alleen naar de huurinkomsten te kijken, maar ook naar de fiscale gevolgen, de regelgeving en de risico's op langere termijn.
Koop Mijn Pand in Utrecht denkt graag met u mee en geeft vrijblijvend inzicht in de mogelijkheden en de waarde van uw verhuurde woning of beleggingspand.