Een woning splitsen in Utrecht is veel meer dan een extra voordeur en een scheidingswand plaatsen. Wilt u een boven- en benedenwoning afzonderlijk kunnen verkopen, dan zijn zowel een bouwkundige als een kadastrale splitsing nodig.
Na de bouwkundige splitsing ontstaan twee zelfstandige woningen. Bij de kadastrale splitsing krijgt iedere woning een eigen appartementsrecht, dat via de notaris wordt vastgelegd en in het Kadaster wordt ingeschreven.
Bij een gebouw met woonruimte dat 25 jaar of ouder is, kan een vergunning splitsen woning noodzakelijk zijn voordat de woningen afzonderlijk kadastraal kunnen worden verkocht. Daarnaast moet de splitsing passen binnen het omgevingsplan, voorheen het bestemmingsplan.
In (delen van) Zuilen, Ondiep, Schepenbuurt, Lombok, Pijlsweerd, Vogelenbuurt, Gruttersdijk, Wittevrouwen, Wilhelminapark, Oudwijk, Dichterswijk en Rivierenwijk heeft de gemeente Utrecht het splitsen aan banden gelegd.
Soms is ontheffing via een omgevingsvergunning mogelijk. De regels kunnen wijzigen.
Wij toetsen de actuele situatie voor uw adres.
Leefbaarheid en de Utrechtse Huisvestingsverordening
De gemeente stelt uitgebreide voorwaarden aan het bouwkundig vormen van meerdere zelfstandige woningen. De splitsing mag de leefbaarheid van de buurt niet onevenredig aantasten. De beoordeling vindt plaats aan de hand van de Utrechtse Huisvestingsverordening en de daarbij behorende nadere regels.
De gemeente kijkt daarbij onder andere naar:
- het soort buurt
- de staat van onderhoud van het gebouw
- het straatbeeld
- klachten uit de omgeving
- het buurtoordeel uit de Utrechtse Wijkmonitor
Minimale oppervlakte
Ook de grootte van het pand en van de nieuwe woningen is belangrijk. Volgens de door ons verzamelde Utrechtse voorwaarden geldt voor bouwkundig splitsen onder meer dat de oorspronkelijke woning bij oprichting minimaal 140 m² groot moet zijn.
De nieuw te vormen zelfstandige woonruimten moeten in beginsel minimaal 50 m² gebruiksoppervlakte hebben. Voor de Binnenstad, inclusief het Stationsgebied, geldt een minimum van 40 m², waarbij per gebouw een gemiddelde van 50 m² geldt.
Niet ieder pand leent zich dus voor splitsing in een boven- en benedenwoning.
De belangrijkste bouwkundige eisen bij splitsen
Iedere woning die na splitsing ontstaat, moet volledig zelfstandig zijn: een eigen voordeur, woonkamer, slaapkamer(s), keuken, toilet, badkamer en wasmachineaansluiting. De afzonderlijke woningen moeten voldoen aan de toepasselijke woon- en bouwtechnische eisen uit het Besluit bouwwerken leefomgeving (BBL).
Daarbij gelden onder meer deze eisen:
- Geluidsisolatie: de nieuwe woonruimten moeten voldoen aan de relevante eisen van NEN 5077 voor de geluidsisolatie tussen de afzonderlijke gebruiksruimten. Daarvoor moet een geluidsplan door een professionele partij worden opgesteld. Bij oudere panden is vrijwel altijd een forse akoestische verbetering nodig
- Brandwerendheid: scheidende wanden, vloeren, plafonds, trappen en leidingdoorvoeringen minimaal 60 minuten brandwerend. Zachtboard plafonds moeten worden verwijderd
- Installaties: iedere woning eigen huisinstallaties voor elektriciteit, water, riolering en waar van toepassing gas, per woning afzonderlijk af te sluiten
- Normen: de elektrische installatie moet voldoen aan NEN 1010, voor gasinstallaties kan NEN 8078 van toepassing zijn en voor de waterinstallatie wordt NEN 1006 gehanteerd. Met kwaliteitsrapportages van een erkend installatiebedrijf moet kunnen worden aangetoond dat aan de normen wordt voldaan
- Riolering binnen en buiten in goede staat
- Eigen telefoon- en kabelaansluiting per woning, met loze leidingen van meterkast naar woonkamer
- Buitenschilderwerk en buitenonderhoud (kozijnen, ramen, deuren, dak en dakkapellen) in goede staat
- Erfafscheiding in goede staat
- Ventilatie van woon- en slaapkamers: afsluitbare openingen van minimaal 8,4 cm² per m² vloeroppervlak
- Keuken: verticale luchtafvoer of mechanische ventilatie, met warm- en koudwateraansluiting en riolering
- Toilet: minimaal 0,8 m² met waterdichte vloer en eigen ventilatie
- Badkamer: minimaal 1,28 m² met waterdichte vloer en wanden en eigen ventilatie; met wasmachineplek minimaal 1 m² extra
Welke BBL-eisen gelden er voor uw pand?
Daarbij maakt het verschil of voor het pand eerder een bouw- of omgevingsvergunning is verleend, of er nooit een vergunning is verleend, of dat onderdelen vergunningsvrij zijn verbouwd.
Is in het verleden een vergunning verleend, dan moet aan de eisen van die vergunning zijn voldaan. Ontbreekt een vergunning, dan kunnen de eisen voor bestaande bouw uit het BBL relevant zijn. Bij verbouwde onderdelen kunnen de verbouweisen uit het BBL gelden.
Bij kadastraal splitsen wordt ook gekeken naar de staat van onderhoud. Moeten onderdelen volledig worden vernieuwd, dan kan dat juridisch als verbouwen worden aangemerkt en kunnen aanvullende BBL-eisen van toepassing zijn.
Eerst een goed plan, dan pas splitsen
Breng vooraf in kaart wat er nodig is.
- Wat is de beste verbouwaanpak en welke investering vraagt die?
- Is er achterstallig onderhoud?
- Hoe groot is de kans op een vergunning, wat kost die en hoe lang duurt het?
- Welke procedures moeten bij welke instanties worden doorlopen?
- Hoeveel tijd kost het u zelf?
- En krijgt u de financiering rond?
Een aantrekkelijk plan kan zo veranderen in een omvangrijk traject met architect, vergunningen, geluidsonderzoek, installaties, bouwkundige aanpassingen, gemeente en notaris. Splitsen kan daardoor veel duurder worden dan gedacht.
En pas daarna kunnen de afzonderlijke woningen mogelijk worden verkocht.
Het splitsen uitbesteden
Wij kennen het splitsen van panden in Utrecht uit de praktijk. De afgelopen jaren hebben wij diverse beneden- en bovenwoningen gesplitst en in delen verkocht.
U kunt uw ongesplitste pand aan ons verkopen. Wij nemen de splitsing dan volledig over.
Wilt u een deel zelf behouden? Dan leveren wij dat deel na de splitsing tegen een vooraf vastgesteld bedrag aan u terug. U verkoopt tegen een redelijke prijs.
Het traject, de tijd en het risico nemen wij over.
Loopt uw splitsingsplan vast of wilt u deze investeringen niet meer doen? Wij kopen ook panden waarbij woningvorming of splitsing nog niet is afgerond. Verkoop het pand in de bestaande situatie en laat ons de verdere uitdaging beoordelen.